EQUÍVOCOS COMUNS SOBRE O BANCO HABITACIONAL DE MV (MVHB)

EXCESSO DE DESENVOLVIMENTO: “O MVHB levará ao superdesenvolvimento e à degradação ambiental”.

Não vai; há proteções definidas. A legislação do Banco Habitacional exige que um mínimo de 75% dos fundos sejam comprometidos com terras previamente desenvolvidas; os 25% restantes estão sujeitos a rigorosos requisitos ambientais. O MVHB resultará em pouco desenvolvimento novo; um objetivo fundamental será recapturar e reaproveitar as casas existentes que foram perdidas para o mercado de aluguel de curto prazo. A MVHB aborda questões climáticas e degradação ambiental, ao mesmo tempo em que aprimora nossos recursos humanos.

BANCO DE TERRAS (BT): “Em vez de uma nova taxa de transferência, deveríamos receber metade do dinheiro do Banco de Terras para habitação.”

Tanto o Banco de Terras como o Banco Habitacional são essenciais para o Vineyard. Legalmente, o Banco de Terras está restrito à preservação do espaço aberto. No entanto, através da parceria, tem ajudado consistentemente os esforços de habitação a preços acessíveis (exemplos: Kuehn's Way, Eliakim's Way, Child Farm) e concordou em coletar e processar as taxas do MVHB para reduzir a sobrecarga administrativa.

Além disso, mesmo que o legislador concorde em alterar a legislação do BT para permitir esse tipo de mudança (o que é duvidoso, pois altera a natureza de sua legislação, 60% das receitas do Banco de Terras estão comprometidas com a gestão da propriedade (para manter as propriedades agradáveis ​​para todos nós!) e serviço da dívida, não há dinheiro suficiente do Banco de Terras para fazer as duas coisas, tirar do Banco de Terras não é uma opção viável.

NANTUCKET: “O Banco Habitacional de Nantucket especifica apenas uma taxa de 0,5%; a taxa de 2% do MVHB é muito alta.”

As situações são dramaticamente diferentes: o volume de vendas de Nantucket e o preço médio das casas são o dobro de MV (uma porcentagem menor traz mais receita) e Nantucket direciona uma quantidade significativa de fundos da cidade (quase US$ 50 milhões nos últimos dois anos!) , incluindo quase ⅓ de sua receita de aluguel de curto prazo. Isso é exponencialmente mais do que o financiamento habitacional acessível atualmente alocado no Vineyard. Precisamos recuperar o atraso.

Mesmo com receitas projetadas de aproximadamente US$ 12 milhões, o MVHB só poderá atender de 30 a 50 domicílios por ano, o que significa que levará décadas para que o MVHB diminua significativamente o problema.

ISENÇÃO: “A taxa do MVHB tornará mais difícil para as pessoas que já lutam para comprar casas primárias aqui. O limite de US$ 1.000.000 milhões parece baixo no atual mercado imobiliário de MV.”

Os primeiros US$ 1.000.000 de cada transação são isentos e os comissários do MVHB serão obrigados a revisar esse limite anualmente e aumentar conforme necessário para ter certeza de que terá pouco impacto sobre os compradores de residências primárias locais.

240% AMI: “Proporcionar subsídios de até 240% da Renda Média da Área (AMI) é muito alto; ninguém ganhando tanto deveria ser elegível para nada”.

Nosso hospital, escolas, agências de serviço social, departamento de xerife, etc. apoiam o MVHB porque sabem que é essencial manter nossa força de trabalho no lugar. O financiamento público atual só pode atender pessoas com 100% ou menos da Renda Média da Área (US$ 104.000 para uma família de quatro pessoas). É importante que o MVHB (que também atenderá as pessoas de menor renda) também atenda às famílias de maior renda que atualmente estão excluídas do mercado imobiliário. Esta crise está esgotando nossa força de trabalho essencial em todos os níveis de renda; sem assistência, isso vai piorar à medida que os custos imobiliários aumentam ainda mais.

Para uma família de quatro pessoas, 240% da Renda Mediana da Área é de aproximadamente US$ 250.000. Aqui estão dois exemplos de famílias abaixo desse limite, não atendidas pelos atuais programas habitacionais acessíveis, mas ganhando muito pouco para acessar o mercado imobiliário. Esses domicílios poderiam ser atendidos pelo MVHB:

Avaliador Assistente Chilmark $ 104.000 + Tisbury Health Agent $ 104.000 = $ 208.000

Professor de escola (média)) $ 75.000 + OB sargento de polícia $ 96.000 = $ 171.00

VALORES DOS IMÓVEIS: “Habitação acessível diminui os valores dos imóveis do bairro; o barulho e a aparência tornarão a Ilha menos desejável e atraente.”

Isso não aconteceu de forma alguma até hoje. Tirar as pessoas de moradias de aluguel superlotadas e colocá-las em moradias estáveis ​​melhorará os bairros. As reclamações de ruído geralmente vêm de aluguéis de curto prazo (talvez a causa número um da atual escassez de moradias), que o MVHB poderá converter em residências estáveis ​​durante todo o ano.

CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO: “Isso incentivará os forasteiros a virem aqui para moradia, incluindo pessoas que querem se mudar para cá para trabalhar à distância e aproveitar nossas escolas.”

Para ser elegível para subsídios de habitação, o candidato já deve ter renda baseada na ilha ou deve ter um contrato de trabalho no Vineyard. Trabalhar remotamente não se qualifica. A Autoridade de Habitação Regional do Condado de Dukes estima que existam mais de 1.000 indivíduos e famílias que já vivem aqui em moradias precárias, aguardando oportunidades. O crescimento populacional não vem de beneficiários de habitação a preços acessíveis.

BASES TRIBUTÁRIAS: “O MVHB reduzirá as bases fiscais à medida que mais habitação for acessível; os impostos de outros residentes aumentarão”.

Todas as propriedades assistidas pelo MVHB pagarão impostos sobre a propriedade. Os gastos com MVHB terão efeitos positivos e negativos na base tributária, mas uma análise detalhada do assessor da cidade de Oak Bluffs indica que, no geral, será relativamente menor.

RETIRADA: “Se as cidades se juntarem ao Banco Habitacional, nunca poderão sair dele.”

As cidades podem se retirar a qualquer momento por votação da Assembleia Municipal e há uma cláusula de caducidade automática de 30 anos embutida.

EMPRÉSTIMO: “O Banco de Terras tem dívidas que se estendem até 2036 – qualquer cidade que optasse por sair ainda teria que impor a taxa até 2036, quando o vínculo for satisfeito. O Banco Habitacional fará a mesma coisa.”

Ao contrário do Banco de Terras, a legislação do MVHB impõe um limite estrito ao endividamento – apenas 10% da receita média anual pode ser usada para o serviço da dívida. Uma cidade que votasse pela retirada continuaria a cobrar a taxa apenas até que seu fundo de reserva do serviço da dívida contivesse o suficiente para pagar sua parte do título. Esse nível seria alcançado dentro de 1-2 anos após a retirada.

TAXAS PARA AS CIDADES: “Não precisamos de um banco regional de habitação; cidades podem optar pela taxa de transferência e gerenciá-la por conta própria.”

1) Este é um problema regional que atravessa as fronteiras das cidades: as pessoas moram em uma cidade e trabalham em outra, as pessoas moram em cidades que não querem porque é o único lugar onde podem encontrar moradia, etc. Assim como precisamos proteger nossos aquífero de fonte única em toda a ilha, devemos proteger nossos recursos humanos em toda a ilha.

2) As cidades podem seguir sozinhas se a legislação estadual for aprovada; se não o fizer, é provável que a legislatura só considere favoravelmente a nossa legislação local se as cidades do Vineyard estiverem unidas; sem um voto de seis cidades para MVHB, podemos acabar sem nada.

3) Se as cidades fossem sozinhas, teriam que criar novas infraestruturas para gerenciar e administrar os fundos e projetos. Consolidar isso faz sentido em termos de economia e experiência.

BOLSA: “A bolsa potencial de comissário do MVHB é uma má ideia; serviço público não deve ser compensado”.

A bolsa só é permitida como opção se todos os conselhos consultivos da cidade concordarem, por ⅔ de votos de cada, que é necessário reduzir as barreiras ao serviço público para que um campo mais diversificado de pessoas possa concorrer a cargos. Com limite de US$ 2.000, destina-se a ajudar com cuidados infantis, transporte e/ou acessibilidade tecnológica, não como compensação.

ATIVISTAS RESPONSÁVEIS: “Os ativistas da habitação que têm defendido o Banco Habitacional vão administrá-lo.”

A Coalizão para Criar o MVHB existe apenas para estabelecer o MVHB. O próprio MVHB será uma entidade governamental, sujeita a reuniões abertas e leis de ética. Será administrado por Comissários eleitos publicamente e por Conselhos Consultivos Municipais com membros nomeados pelos municípios a partir de seus próprios conselhos e comitês.

DECLÍNIO DE DESEJABILIDADE: “Isso será demais para os compradores suportarem, impactando a desejabilidade do Vineyard; potenciais compradores escolherão outra área de férias que não seja tão cara.”

Os compradores já indicaram que isso não é verdade, pois inundaram o Vineyard para comprar imóveis que dispararam de preço. Em Nantucket, onde os custos imobiliários são o dobro dos nossos, os preços altos não diminuíram a demanda.

DOIS MERCADOS: “Isso vai criar dois mercados imobiliários separados.”

Não existem áreas de resort nos EUA onde o próprio mercado aberto tenha resolvido esse problema. A intervenção tardia só permite que o problema se intensifique: quanto mais esperamos para resolver a situação, mais caras as soluções se tornam e mais tempo muitos Vineyarders permanecerão em moradias abaixo do padrão ou serão forçados a sair.